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編者按

2024年我國60歲及以上老年人口3.1億人，占全國人口的22.0%，其中65歲及以上人口2.2億人，占全國人口的15.6%。按照聯合國關于老齡化的劃分標準，中國已進入“中度老齡化”社會的階段。盡管現有注冊登記的養老機構4.1萬個、床位517.2萬張，但每千名65歲以上的老年人僅擁有約25張床位，遠未滿足日益增長的養老需求。隨著老年人對生活品質要求的提高，完善養老基礎設施已成為國家戰略的重要組成部分，也成為社會關注的焦點。面對這一挑戰，如何優化養老服務體系、推廣智慧養老模式、盤活存量資源并保障經濟效益，已成為推動銀發經濟持續健康發展的核心議題。

在導師徐成彬的指導下，中咨公司青馬研習第三小組學員沈文軒、石驍、徐姝祺、張雪飛、袁小舒、許佳琪、馬天澤，深入探討了中國養老產業的現狀與未來發展趨勢。他們從人口老齡化與養老服務體系、資產運營管理、養老設施經濟效益、智慧養老、養老設施盤活路徑等多個維度，開展了一系列專題研究。這些研究成果不僅為政策制定者提供了前沿信息，也為業界同仁提供了寶貴參考，展現了公司青年研究者胸懷“國之大者”的責任擔當。

中咨研究公眾號將該研究報告的部分成果以系列文章的形式陸續刊發，本文是系列研究之三：養老設施經濟效益分析。

我國養老產業及其基礎設施投融資模式系列研究之三

養老設施經濟效益分析

中咨公司青馬研習第三小組

徐成彬 徐姝祺沈文軒 等

摘要：我國養老設施面臨服務和需求層次不匹配的“結構性失衡”矛盾：公辦機構因定價低廉呈現“一床難求”，民辦機構因高收費導致“半數空置”，供需錯配顯著。本研究解構我國養老基礎設施收費模式、收入和成本構成、盈利能力等，梳理養老基礎設施經營現狀和融資趨勢，揭示行業盈利困境的核心癥結，包括資源分配不均、服務能力不足及支付能力受限，并總結了可借鑒的養老地產國際投融資經驗。

關鍵詞：養老設施；經濟效益；盈利能力；融資現狀

一、我國養老設施收費常見模式

養老設施收費模式包括按月正常收費模式、預收費模式、產權式銷售模式、使用權銷售模式和保險+養老模式，其中按月正常收費模式和預收費模式為常見的收費模式。對于多種業態相融合的“產業+養老”型綜合養老項目來說，項目包含地產開發、產業經營和后續運營服務體系，收費模式復雜，根據土地相關性質分為“產權式”或“使用權”銷售模式。

（一）按月正常收費模式

采用“基礎服務費+保障金”的收費結構，基礎服務費涵蓋床位、護理、膳食三大核心項目，支持月付、季付或年付。附加“押金”“醫療保障金”作為應急儲備，具有低風險、財務透明度高的優點，是中小型養老機構的主流選擇。

（二）預收費模式

部分養老機構可能采取預收費方式運營，客戶通過預付半年/年度費用獲取消費折扣，有利于集中收費制造“現金流”，促進項目日常穩定運營。

（三）產權式銷售模式

結合房地產開發與養老服務的新型模式。通過整合醫療護理、健康管理、文教餐飲等服務體系，打造“品質地產+管家服務”的復合型養老社區，具有明顯商業地產屬性。

（四）使用權銷售模式

采取產權持有、使用權分售的創新資產模式，即經營者擁有養老地產項目產權，向目標客戶出售使用權，通過收取租金和銷售服務取得收益，又稱為租賃模式。主要呈現兩種形態：一是押金制租賃。即入住繳納押金+月租，退租返還押金，適用于城區小型專業機構[1]。二是會員權益制。出售服務會員資格，通過會費與服務費盈利，這種模式以運營商持有物業為基礎，以提供養老服務為核心，規避了產權銷售的后期管理難和物業租賃的回收周期長的難題，是養老地產盈利模式的重要創新[2]。

（五）保險+養老模式

保險企業憑借資金優勢與客戶資源深度布局養老產業，形成“保險+養老”的創新聯動機制，是指由保險企業開發，通過與保險業務結合去化養老社區產品的盈利模式[3]。中國人壽、泰康人壽、光大永明、中國太平、陽光人壽等多家保險機構陸續參與養老行業，例如中國人壽旗下包括城市中心精品養老公寓、養老社區（CCRC）、精品醫養公寓、康養旅居、普惠型社區居家養老項目等實業資產，以及康復、醫養、健康大數據等養老產業鏈上下游優質資源。部分保險公司的養老社區收費情況對比見表1。

該模式的優勢：一是險資企業的雄厚資金可提供堅實的經濟基礎；二是保險企業可依托前期保險業務精準對接高凈值保險客戶養老需求；三是養老社區屬于對壽險業務鏈的繼續挖掘，有效打通產品端和資金端；四是通過與保險業務掛鉤銷售，將養老社區的自身入住權和其父母的優先入住權與保單組合銷售，以此快速鎖定大量未來入住客戶。

表1 各大保險公司的養老社區對比

數據來源：各保險公司官網

二、我國養老設施收入和成本

（一）我國養老設施收入

養老設施的收入主要由客戶繳納的費用構成，部分非盈利性養老機構可獲得政府資金補貼。主要費用包含床位費、護理費、餐飲費、押金、醫療保證金和水電費等。

1.床位費

床位費是指養老機構為入住老年人提供符合行業標準住宿服務所收取的費用。

2.護理費

護理費是指養老機構為入住的老年人提供護理服務所收取的費用。護理費收費標準的影響因素主要是老人的身體狀況及護理人員的配置。

3.餐飲費

餐飲費是指養老機構為入住老年人提供營養餐食服務所收取的費用。

4.入住押金

入住押金是為了防止老人或家屬損壞物品設施或部分家屬將老人送到養老院后置之不理拖欠費用等問題，在老人入住時，養老院一次性收取的一定額度的費用（可退還）。

（二）我國養老設施成本

養老設施成本包含建設成本、運營成本和服務成本。根據《養老機構管理辦法》要求，合格的養老機構應系統構建涵蓋建設期、運營期、服務期的全周期成本管理體系，配備完善的適老化設施、注重服務規范和運營管理。

1.建設成本

養老設施建設模式包含原址擴建、功能置換、空地新建和社會資源整合。各類模式建設成本均包括土地購置、租賃費用，以及建筑施工、改造裝修等成本。土地購置稅和租賃費用的主要影響因素是土地區位；建筑施工和改造裝修包含室內裝修、綠化工程、基礎設施建設等，主要影響因素是施工材料價格、人工費用、施工難度和建筑標準；采購滿足養老需求和安全標準的智能硬件、醫療設備、康復輔具和安防系統等也需要一定費用。

2.運營成本

運營成本是養老設施日常運行中產生的費用，包括人力成本、市場推廣費、日常維護費、物資采購費和水電氣費用，其中人力成本占運營成本的主要部分。人力成本包括護理人員、醫療人員、管理人員、后勤服務人員的工資性支出[4]。日常維護費包含信息系統和設施設備的維修保養費用，確保設施正常運轉和設備安全；物資采購費包含食品、藥品、生活用品、清潔用品等日常消耗品的采購費用。

3.服務成本

服務成本包含基本服務費和專業服務費等。床位費服務成本包括公用費支出（含固定資產折舊、租賃費、維修費、物業管理費、能源費等日常運行支出費用）、入住老年人生活、保健和文化娛樂活動等必需品費用以及其他正常運行費用支出。護理費服務成本包括護理器械和護理耗材購置費、護理員及醫護類等專業技術人員業務培訓費等。

三、我國養老設施盈利能力分析

《“十四五”國家老齡事業發展和養老服務體系規劃》指出國家致力于增強養老產業發展要素支撐體系，強化支持老齡事業發展和養老服務的資金保障、推動稅費優惠舉措落地和拓寬金融支持養老服務渠道。老齡化背景下國家政策支持力度加大，但由于市場需求龐大，我國養老設施依然面臨資源分配不平衡、服務質量和人才參差不齊、客戶群體可支付能力低等主要問題。

（一）經營現狀

1.機構盈利能力的系統性危機

在政策紅利持續釋放的背景下，我國養老機構仍普遍面臨盈利模式脆弱性的嚴峻考驗[5]。根據2015年民政部公開數據，民辦養老機構的生存狀態呈現顯著分化特征：一半以上的民辦養老機構處于收支勉強持平狀態，超過40%持續承受經營性虧損壓力，僅有不足9%的機構能實現穩定盈利，這種結構性失衡在北京等超大城市尤為突出。2019年4月，北京大學人口所喬曉春教授通過調研統計發現，北京市養老機構盈利狀況十分嚴峻，只有4%的養老機構實現盈余，超六成機構投資回收周期超過十年。

更為嚴峻的是，市場主體的參與意愿持續走低。自2019年至今，我國養老機構相關企業（僅統計企業名稱、經營范圍、產品名稱包含養老院、頤養院以及敬老院的企業）注冊量呈快速下降的趨勢。截至2024年12月11日，全國養老機構相關企業注冊量為681家，相比于2023年全年下降了22.5%，僅為2019年全年的26%[6]。

2.需求側的結構性矛盾

當前養老服務的供需錯配已演變為制約行業發展的核心矛盾。從需求維度觀察，當前養老院發展面臨的主要困難：可總結為老人入住意愿不強和老人消費能力有限。近3億老年人口中實際具有機構養老剛需的失能/半失能人群僅占總量的15%。該群體支付能力呈現明顯分層：約82%的老年人月支付意愿與能力較低，與中高端養老機構普遍5000元以上的收費基準形成顯著落差。這種支付能力與服務質量預期的雙重約束，導致有效需求釋放嚴重不足，形成“有效需求不足與潛在需求巨大”并存的悖論。

（二）存在問題

我國養老設施的經營困難可以從政府、機構和個人層面進行剖析，主要癥結總結如下。

1.政策資源配置的體制性障礙

政府在養老服務體系中的角色定位存在顯著的結構性矛盾。首先，“示范工程”建設導向下，公辦事業單位性質養老機構獲得超常規資源傾斜。政府在介入養老機構的運營過程中，遵循“打造亮點”的行為邏輯，而公辦事業單位性質的養老機構耗費了大量政府資源。“打造亮點”成本高昂，耗費了有限的資源，使得政府沒有余力增加公辦養老機構的數量，由此公辦事業單位性質的養老機構數量和床位數量上占比都非常小。

其次，民辦養老機構補貼邏輯存在“補強不補弱”“獲得難度大”等問題。政府對民辦養老機構運營的補貼類目和補貼額度也不斷增加，但是卻并沒有有效降低養老機構的運營壓力。一方面，政府現行補貼政策存在明顯的“扶強”傾向，現有的額度較大的一次性補貼有“醫養結合補貼”和“星級評定補貼”，設置的成本門檻將大多數中小型民辦機構排除在外。例如“醫養結合補貼”的前提是需要養老機構能夠提供一定的醫療服務，甚至是開辦醫療點，其補貼門檻所需成本極高。另一方面，政府利用補貼資源提高了養老機構的運營門檻，加大了養老機構獲得補貼的難度，形成“補貼資源向頭部機構集中，小微機構生存環境惡化”的馬太效應。

由于政府的資源傾斜，不同性質的養老機構的運營成本差別巨大。對于公辦性質的養老機構而言，由政府提供的運營場所大幅降低了建設成本，疊加在“打造亮點”邏輯的驅動下吸引的大量資源集中，賦予其在優惠力度、管理規范、服務質量以及設施設備等各方面的顯著優勢，因而價格遠遠低于市場價格。對于民辦非營利養老機構和民辦工商登記的養老機構而言，運營場所的租金(或前期的土地購買費用)成本高昂，加之政府補貼的門檻高，獲得難度大，承擔了巨大的運營壓力，因而民辦養老機構的收費普遍要高于公辦事業單位性質的養老機構。加收“贊助費”“一次性購置費”等一次性收費，已經成為解決資金壓力的普遍途徑。由于政府財政資源向公辦傾斜，自然而然地形成了公辦事業單位養老機構收費低、條件好，民辦養老機構收費高的格局。

2.養老服務供給能力不足

行業人才供給側的結構性失衡已成為制約服務質量提升的關鍵瓶頸。人才供給不足直接導致了服務標準化程度低下。由于養老機構及居家養老服務人員（才）缺乏，部分機構被迫采取“一人多崗”的權宜之計，進一步加劇服務質量風險。

其次，養老服務人才能力亟需提升。由于養老服務多數職業社會地位低、待遇差，吸引不了較高層次的人才，導致從業人員流動性非常大，養老服務管理人員和服務人員都相對低端化。

3.支付能力與成本結構的根本矛盾

養老服務支付體系的脆弱性在價格傳導機制中暴露無遺。老年人群體的低水平收入和對養老服務的低支付意愿是養老機構入住率悖論的重要因素。需求方面，老年人由于自身支付能力較低，因此對中等或較低價格的養老機構需求量大，而對較高價格的養老機構的需求量少。供給方面，公辦機構憑借體制優勢提供的低價優質服務長期處于供不應求狀態，而民辦機構為覆蓋土地租賃、人力成本等剛性支出，不得不將收費標準提高，導致平均入住率長期低迷。這種“制度性價格雙軌制”使得中端市場出現嚴重斷層，民辦機構陷入“成本剛性-價格敏感-入住率低迷”的三重困境。由此形成了服務層次和需求層次的不匹配問題，中等或中等偏下價格的公辦養老機構供不應求，較高價格的民辦養老機構則入住率低、空置率高，形成“一床難求”和“半數空置”的矛盾現象。

（三）盈利能力影響因素分析

影響養老機構盈利能力的因素中，出床效率、去化速度、客戶質量、在住時長、To-G收入這5個關鍵指標基本上決定了養老機構的收入能力和效率。決定養老機構成本高低的5個關鍵指標是：租賃條件、單方成本、建設周期、取證周期、人力成本[7]。

出床率在業內通常對標單床面積。目前可盈利的養老機構平均單床面積區間主要集中在25-40㎡。業內應該重視房床比、房間朝向和衛生間配比等床位質量，市場對于單人間的需求較大。

去化速度是指養老院在一定時間內能夠吸引并留住老年人入住的能力，用來衡量養老院的市場接受度和運營效率。實現盈利的養老項目更關注前6個月的平均去化速度。這些項目寧愿犧牲短期客單價，也要在運營首年年末時實現50%的入住率，因為對于養老機構而言租金、折舊、基礎人力等構成了可觀的固定成本，只有通過提高入住率，才能提高整體的盈利水平。

影響客戶質量的因素有動態坪效、客群結構、單客服務成本。決定一個養老機構盈利能力高低的是動態坪效（即每平方米產生的收益）而非平均客單價（每位客戶平均支付的費用）。第二個影響因素客群結構涉及到自理、失能、失智三類客戶的比例。失能和失智客戶的服務需求通常更高，因此養老機構這類客戶的比例越高，通常意味著養老院的服務需求和盈利潛力越大。進入盈利期的養老機構中失能+失智客戶的占比通常在70%以上，而在開業初期這個比例相對降低位于30%-50%之間。第三個影響因素單客服務成本，即使客戶支付了相同的護理服務費，不同客戶的護理難度和工時可能有很大差異。

To-G收入主要涉及建設補貼、運營補貼、購買服務、特殊專項4個方面，在養老機構增值創收舉步維艱的狀態下，To-G收入將成為床位費、護理費、餐費之外的重要收入來源，且利潤率遠遠高于市場化收入。

取證周期指養老機構取得合法資質辦理的時間，養老機構資質難獲取主要原因是前期對政策了解落地的準備工作不充分和養老行業風險較大。實現盈利的養老項目特別重視取證周期的控制，基本保證項目進度和資質辦理同步，避免無謂的房租、折舊、能耗、人員成本消耗。

因此，提升養老機構盈利能力需要從關鍵指標入手，有針對性地提收、降本和增效。

四、養老設施融資現狀及發展建議

（一）國內養老設施融資現狀

1.中國養老行業融資活躍度呈下降趨勢

中國養老產業融資活動呈現顯著的周期性波動特征。根據IT桔子、前瞻產業研究院（見圖1），2016年我國養老產業融資達到頂峰，發生融資事件共36起，融資金額共13.66億元，其中養老院融資活動7起。2016年后我國養老產業投融資速度放緩，直到2022年融資事件開始逐漸回升，但融資金額呈現爆發式增長。2022年我國養老產業發生融資事件15起，較上年上升50%，其中養老院融資活動為2起，融資金額39.85億元，較上年增加431.33%。2023年融資活動數量和融資金額均有顯著回落[8]。

數據來源：IT桔子、前瞻產業研究院

圖1 2016-2023年中國養老產業融資整體情況

2.多元化經營的養老機構具有顯著融資優勢

在行業整合加速背景下，具備復合服務能力的養老機構顯現出顯著的融資優勢。多元化經營的養老機構提供醫療護理、康復保健、文化娛樂等在內的一系列服務，更能滿足老年人的個性化需求，從而吸引更多的投資。

多元化經營也有助于養老機構分散風險。一是在經濟波動或政策變化時具有更強的風險對沖能力，多元化的服務可以減少對單一業務的依賴，從而提高機構的抗風險能力。二是多元化經營的養老機構可通過服務矩陣構建形成需求捕獲網絡，從而能夠提供更全面的服務、更強的資源整合能力、更好的風險分散機制、更強的資本吸引力以及政策支持，在融資方面往往具有更顯著的優勢。

3.險企戰略投資資金雄厚，助力養老房地產業融資

保險資本深度參與養老地產業態形成獨特的產融結合模式——“保險+養老”布局養老社區（CCRC），表現出以下優勢：一是險企投資養老地產順暢，養老房地產業獲取投融資支持的難度不大、社會資本參與程度高。二是保險投資資產規模大、周期長、大類資產配置風險穩健，亟需能夠長期持有、收益穩定的資產進行投資，而養老房地產業建設周期較長、投資規模大，屬于重資產運營，其以出租為主的盈利模式使其具備了經營穩定、周期波動小的特點，符合險企中長期投資需求。三是人身險產品主要保障被保險人的“生老病死殘”等風險，未能覆蓋后期養老需求，而隨著客戶年齡的增長、養老需求的釋放，養老社區天然具備客源[9]。

政策層面對保險資金投資養老產業的大力支持，也使險資在養老地產領域的配置比例逐年遞增，成為行業最重要的機構投資者[10]。

（二）全球養老融資體系經驗總結

從全球范圍看，近幾十年養老產業的投融資呈快速增長的勢頭，投資渠道不斷拓寬，投資規模不斷擴大，大部分國家采取了多項投融資激勵政策，以市場經濟杠桿為手段，實現發展養老產業的目的。養老產業的國際投融資經驗表明，建立多元化融資渠道，完善相關的融資服務和保障措施，是推動老齡產業發展的重要途徑[11]。

1.財政投資規范化

發達國家通過立法確立多層次融資框架。由于發達國家養老融資政策標準相對成熟，其財政投資行為較規范，投資范圍一般限于養老產業基礎設施，包括針對低收入老齡人口所興建的公辦養老院，以及參股投資市場化融資的養老公共基礎設施等。財政對那些為社會創造社會效益，帶來正外部性的養老企業以適當的補助，以糾正市場失靈。發達國家為了保證“老有所養”的實現，其財政投資不僅范圍明確，而且運作機制比較成熟，財政投資基本能夠解決不能通過市場融資的養老產業項目的資金問題。

2.融資渠道多元化

多元化融資工具矩陣是促進養老融資的基石。發達國家養老產業發展比較成熟，已形成多元化融資工具矩陣。從其產業融資的基本情況來看，市場化融資的典型特點是構建多元化渠道。為緩解養老產業發展資金壓力，政府利用政策引導，鼓勵大量的民營資金進入養老產業，實現輕資產規模擴張。進入形式包括直接投資、間接投資等，本質是通過金融工程實現現金流的時間價值重構。

3.融資服務專業化、系統化

得益于發達國家金融服務業的成熟，很多大型管理咨詢機構能夠為養老企業提供信息、法律、會計等一系列的專業和系統服務。例如日本三井住友銀行為養老機構提供"建設-運營"全周期財務顧問服務；德國安聯集團開發養老項目風險評估模型；美國設立專門養老地產評估團隊等。此外，和我國一些養老企業在融資過程中面臨來自擔保、保薦、會計審計等方面服務不到位的問題不同，發達國家產業融資服務機構成熟，市場發達，政務性服務辦事效率高，流程科學，也有效解決了養老行業由于信息不對稱導致的融資約束。

4.融資制度與政策具體化

為應對人口老齡化，國家出臺相應的制度和政策，規范、約束和鼓勵養老產業的發展。日本、德國、美國等發達國家通過法律制度等形式規定老年護理和保健業的服務與產品標準，設定行業門檻，避免行業無序競爭，間接為融資創造了條件。美國和加拿大，主要扶持手段有財政直接補貼、稅收優惠與減免、貸款財政貼息等，也極大鼓勵了民間資金進軍養老產業。

5.政策實施透明化、公平化

由于發達國家養老產業比較成熟，多年以來，在養老產業相關制度和政策實施方面比較透明規范，廣大養老企業能夠根據其創造的社會效益大小獲取適當的政策支持。

6.融資行為規范化

發達國家養老產業處于產業的成熟期，比較成熟和規范的不僅僅是政府的制度和政策，大部分養老企業也是經過激烈競爭而在行業站穩腳跟的成功者，其融資行為比較規范，能夠利用資本市場合理融資。總體來看，融資行為相對規范也是發達國家養老產業融資的經驗之一。

（三）發展建議

政府、機構、民眾三方形成合力，構建服務層次和需求層次相匹配的平衡養老，建設需求分層對接、資源精準配置、服務可持續供給的良性生態。

制度創新維度，需構建多層次政策支撐體系。一是加強頂層設計，建立分級準入機制。積極推動建立和完善養老領域的制度體系和行業標準，制定長遠規劃，為養老行業的發展提供堅實的政策保障。二是建立養老服務資源的統籌管理中心，負責資源的合理分配和調度，實現數據的互聯互通，確保服務覆蓋全面、提升服務效率和決策的精準度。三是強化監督機制，設立專業機構或部門，對養老行業進行常態化的監督和管理。鼓勵社會資本進入養老領域，通過市場化運作，提高養老服務的供給效率和質量。四是提升政府投入精準化水平，將更多公益金用于支持養老服務。五是支持養老機構規模化、連鎖化發展，鼓勵養老服務領域打造有影響力的品牌，對養老服務商標品牌依法加強保護。

機構運營層面，應著力構建價值創造閉環。一是服務供給端深化醫養融合，提供多樣化服務內容，滿足不同老年人的需求，包括醫療、康復、娛樂等；二是運營端引入工業工程理念，通過優化運營流程和提高效率，降低運營成本，使服務價格更加親民；三是品質管理方面建立"服務金三角"模型，提高服務質量，提升服務人員的專業技能和服務態度，增強老年人的滿意度和依賴感，從而提高口碑和入住率；四是行業生態建設方面探索推動形成區域養老聯合體合作模式；養老機構之間可以探索合作模式，如資源共享、互利合作，以提高整體效率和客戶吸引力。

民眾參與層面，需培育理性養老消費觀念。一是加強支付能力建設，老年人通過儲蓄、投資或購買養老保險等方式提高自身的支付能力，以滿足更高質量的養老服務需求；二是提前進行退休規劃，合理分配資產，投資于養老金、股票、債券或其他理財產品；三是根據個人健康狀況和經濟能力實施動態適配策略，靈活選擇居家養老、社區養老或機構養老，以滿足不同階段的養老需求。

參考文獻

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[7]AgeClub.10個“關鍵指標”,洞悉養老機構盈利之道[EB/OL].AgeClub網站,2020-04-27.

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[8]前瞻產業研究院.啟示2023：中國養老產業投融資及兼并重組分析(附投融資匯總、產業基金和兼并重組等)[EB/OL].前瞻網,2023-07-10.

https://www.qianzhan.com/analyst/detail/220/230710-5ab1c581.html. 

[9]王維逸,李冰婷.養老產業現狀研究專題（一）：人口老齡化+需求多元化,發展養老產業勢在必行[R].平安證券,2021.

[10]王維逸,李冰婷.養老產業現狀研究專題（二）：構建多元化的中國養老保障體系.平安證券,2021.

[11]張同功.我國老齡產業融資支持體系研究[D].中國社會科學院研究生院,2012.

青馬研習第三小組

組員：徐姝祺 沈文軒 石驍 許佳琪 張雪飛 袁小舒 馬天澤

指導老師：徐成彬