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金融本質(zhì)上是配置資本與資產(chǎn)的工具，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（Real Estate Investment Trusts，不動產(chǎn)投資信托基金）是專門配置基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的金融產(chǎn)品。中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委發(fā)布的《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》（簡稱《通知》），為金融資本對接基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)打開了廣闊的空間，這不僅是深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重大舉措，也是基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制改革的重大創(chuàng)新。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs未來能否行穩(wěn)致遠健康發(fā)展，關(guān)鍵要看能否把住底層資產(chǎn)的質(zhì)量關(guān)。底層資產(chǎn)是基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)項目形成的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，其收益需要源源不斷地流入專項計劃資金池，形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，作為公募REITs金融產(chǎn)品的追索基礎(chǔ)。準確識別和科學評價底層資產(chǎn)，是基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REIT試點成功的起點和關(guān)鍵，應(yīng)成為國家投資管理部門及證券監(jiān)管部門最為關(guān)注的核心問題。

一、哪些資產(chǎn)更合適作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層資產(chǎn)？

不動產(chǎn)投資信托基金起源于房地產(chǎn)領(lǐng)域。自1960年美國通過《房地產(chǎn)投資信托基金法案》建立REITs制度以來，REITs在全球40多個國家（地區(qū)）得到了應(yīng)用，并擴展到各類基礎(chǔ)設(shè)施等非房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用，成為持有型房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)比較通行的權(quán)益性金融工具。我國REITs制度在借鑒國際經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，率先從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域啟動，對底層資產(chǎn)的類別、地域和收益來源等都有特殊規(guī)定。

（一）納入REITs試點的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)內(nèi)涵

基礎(chǔ)設(shè)施是為社會生產(chǎn)和居民生活提供公共服務(wù)的工程設(shè)施，是社會賴以生存發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)條件。按照用途劃分，基礎(chǔ)設(shè)施可分為兩大類：一是經(jīng)濟基礎(chǔ)設(shè)施，為促進經(jīng)濟發(fā)展而提供公共服務(wù)，主要包括能源、交通運輸、電信、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利、城市建設(shè)和生態(tài)環(huán)保等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域；二是社會基礎(chǔ)設(shè)施，為促進社會公正與和諧而為全社會提供的公共服務(wù)，包括基礎(chǔ)教育、基本醫(yī)療、社會保障等社會公共服務(wù)領(lǐng)域。

隨著時代的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施的概念也在不斷發(fā)展，特別是近年出現(xiàn)的“新基建”概念，有關(guān)信息基礎(chǔ)設(shè)施（如5G、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)）、融合基礎(chǔ)設(shè)施（如智能交通、智慧能源）和創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施（如科教基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施），進一步豐富了基礎(chǔ)設(shè)施的內(nèi)涵。

我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 試點項目所涵蓋的重點行業(yè)，不僅包括傳統(tǒng)的經(jīng)濟基礎(chǔ)設(shè)施和新基建概念，還進一步延伸至倉儲物流、國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域，明確不含住宅和商業(yè)地產(chǎn)。從支持的力度看，試點分為優(yōu)先支持類和鼓勵類，前者如交通設(shè)施、市政工程和污染治理項目，后者如信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)。這些基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)范圍的界定，不僅顯著地突破了傳統(tǒng)房地產(chǎn)物業(yè)類公募REITs的資產(chǎn)范圍，而且從推動經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展的創(chuàng)新性視角，謀劃我國REITs基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)內(nèi)涵，體現(xiàn)了鮮明的戰(zhàn)略性、前瞻性、全局性視野。

（二）基礎(chǔ)設(shè)施REITs重點支持國家重大戰(zhàn)略

我國改革開放從農(nóng)村到城市、從沿海到內(nèi)地，一直在摸索中前進，在實踐中總結(jié)提升。基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點工作擬安排在經(jīng)濟基礎(chǔ)較好或國家鼓勵發(fā)展的重點區(qū)域，旨在取得突破性進展，為在全國全面推廣應(yīng)用REITs積累經(jīng)驗。

進入新時代，我國更加突出國家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的引領(lǐng)帶動作用。黨的十九大報告提出“以疏解北京非首都功能為‘牛鼻子’推動京津冀協(xié)同發(fā)展，高起點規(guī)劃、高標準建設(shè)雄安新區(qū)。以共抓大保護、不搞大開發(fā)為導向推動長江經(jīng)濟帶發(fā)展”。粵港澳大灣區(qū)是我國開放程度最高、經(jīng)濟活力最強的區(qū)域之一，推進粵港澳大灣區(qū)建設(shè)是新時代推動形成全面開放新格局的新舉措，也是推動“一國兩制”事業(yè)發(fā)展的新實踐。建立海南自由貿(mào)易港是我國新時代擴大對外開放、積極推動經(jīng)濟全球化決心的重大舉措。這些地區(qū)成為“十四五”及國家中長期發(fā)展戰(zhàn)略布局的核心區(qū)域。

基于2019年國家發(fā)展改革委和中國證監(jiān)會組織專家組所開展的廣泛調(diào)研，專家普遍認為我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點具有很強的創(chuàng)新性，其內(nèi)涵已經(jīng)遠遠超越傳統(tǒng)上對房地產(chǎn)投資信托基金的認知，因此要做好創(chuàng)新試點工作，采用點面結(jié)合的方式，從推動國家重大戰(zhàn)略的實施切入，不僅優(yōu)先支持京津冀、長江經(jīng)濟帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲等重點區(qū)域，還要考慮支持國家級新區(qū)、有條件的國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)開展試點。

（三）使用者付費類PPP存量項目進入試點

PPP是基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域政府和社會資本合作的一種伙伴關(guān)系。按照項目經(jīng)營收費情況，PPP項目分為經(jīng)營性項目、準經(jīng)營性項目和非經(jīng)營性項目。我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點主要針對收入來源以使用者付費為主的經(jīng)營性存量項目。

從1984年我國第一個BOT項目——深圳沙角B電廠實施到2013年底，全國在高速公路、軌道交通、橋梁隧道、污水垃圾處理、能源等使用者付費為主的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域共實施了3,000多個特許經(jīng)營項目，沉淀了一大批存量基礎(chǔ)設(shè)施PPP項目資產(chǎn)。

2014年以來，我國PPP模式的應(yīng)用更加豐富多樣，在基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)領(lǐng)域掀起了推廣應(yīng)用PPP模式的熱潮，PPP模式已經(jīng)成為我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)供給的重要方式。根據(jù)財政部PPP中心的統(tǒng)計，截至2019年12月末，全國PPP綜合信息平臺收入管理庫的PPP項目共計9440個，累計總投資14.4萬億元；按照回報機制，完全采用使用者付費的PPP項目共629個、投資額1.4萬億元，其中累計使用者付費類開工項目245個、投資額3,285億元。另外，還存在大量包含使用者付費的多元化回報機制PPP項目。

推廣應(yīng)用使用者付費類PPP項目，能夠有效降低政府資金支付壓力，化解地方政府償債風險，推動基礎(chǔ)設(shè)施投資回報機制多元化及投融資體制改革，更有效地發(fā)揮市場配置基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的決定性作用，是推動基礎(chǔ)設(shè)施供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要領(lǐng)域，是今后我國推動實施基礎(chǔ)設(shè)施PPP項目的主要方向，同時也是開展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點的核心領(lǐng)域。滿足REITs試點要求的PPP項目，主要是2014年以前實施的特許經(jīng)營項目以及2014年以后實施并進入運營期的使用者付費類基礎(chǔ)設(shè)施PPP項目。推進使用者付費PPP項目實施REITs試點，一方面為社會資本退出打開市場通道，促進PPP項目更好地聚焦于運營服務(wù)；另一方面有利于激發(fā)基金管理人選聘優(yōu)秀的專業(yè)團隊進行市場和服務(wù)創(chuàng)新，提升經(jīng)營管理效率，以更多地獲取基礎(chǔ)設(shè)施項目租金、收費等收入，促進金融業(yè)服務(wù)實體經(jīng)濟邁向新臺階。

二、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是保障REITs具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的基礎(chǔ)

世界第一暢銷理財著作《富爸爸窮爸爸》（作者羅伯特·清崎）有一句至理名言：真正的財富是擁有“現(xiàn)金流”。基礎(chǔ)設(shè)施投資項目在經(jīng)營期終將形成固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，成為項目公司擁有或者控制的、預(yù)期會帶來經(jīng)濟利益的資源。無論基礎(chǔ)設(shè)施投資形成哪類資產(chǎn)，都要求與REITs有關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且各年的現(xiàn)金流入（如經(jīng)營收入）和流出（如運營成本）能夠可靠地計量。

我國推動的REITs試點，已經(jīng)引起資本市場的極大關(guān)注。在國家發(fā)展改革委、中國證監(jiān)會組織的海南、珠三角、長三角、雄安等地的REITs專家調(diào)研和相關(guān)座談會中，相關(guān)實體企業(yè)都表示愿意拿出優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)開展REITs試點。基于2017年我國PPP項目資產(chǎn)證券化（ABS）的實踐經(jīng)驗和REITs市場預(yù)期，《通知》提出發(fā)展改革部門要對各地申報的REITs試點項目和發(fā)起人開展先行審查，將符合條件的項目推薦至中國證監(jiān)會。這是從項目源頭上排除資產(chǎn)風險隱患、維護投資人合法權(quán)益的重要保障，也是決定試點工作能否成功的最關(guān)鍵因素。

（一）底層資產(chǎn)形成首先要合法合規(guī)

底層資產(chǎn)合法合規(guī)是REITs產(chǎn)品發(fā)行和交易的前提條件。《通知》要求基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目必須“已按規(guī)定履行項目投資管理，以及規(guī)劃、環(huán)評和用地等相關(guān)手續(xù)，已通過竣工驗收”。

基金管理人在申請注冊基礎(chǔ)設(shè)施基金前，一般都會聘請專業(yè)團隊開展詳盡的法律、財務(wù)等方面的盡職調(diào)查以及資產(chǎn)評估，對基礎(chǔ)設(shè)施項目合法合規(guī)性、基礎(chǔ)設(shè)施項目轉(zhuǎn)讓行為合法性、主要參與主體資質(zhì)等出具法律意見書。鑒于“經(jīng)濟人”假設(shè)，為了推動基礎(chǔ)設(shè)施項目進入試點，必然存在相關(guān)方有意或無意地掩蓋資產(chǎn)瑕疵等情況的可能性。因此，在REITs試點階段，投資主管部門需要進一步審核發(fā)起人底層資產(chǎn)的合規(guī)性。

建國70多年來，我國投資項目管理經(jīng)歷了多次重大改革。進入新時代，《政府投資條例》《企業(yè)投資項目核準和備案管理條例》等法規(guī)將投資項目審批、核準和備案管理納入了法制軌道。鑒于投資項目批復(fù)的歷史背景和當前政府職能“放管服”改革的新要求，對擬申請基礎(chǔ)設(shè)施RETIs試點項目審核備本身及其前置條件（如規(guī)劃和用地的批復(fù)意見），以及開工前的必要條件（如環(huán)境影響評價的批復(fù)意見）和竣工驗收手續(xù)等進行復(fù)核審查，保障項目手續(xù)齊備和先后次序合乎法律法規(guī)和相關(guān)政策規(guī)定，是防止項目未批先建和非法經(jīng)營，加強和完善工程項目事中事后監(jiān)管的必要舉措。

（二）基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系必須清晰

本次進行試點的公募REITs金融產(chǎn)品，強調(diào)其權(quán)益性融資屬性，不同于過去部分金融機構(gòu)推出的私募型或債權(quán)性REITs金融工具，邏輯上應(yīng)屬于項目資本金再融資或進行資產(chǎn)重組的重要工具，應(yīng)能實現(xiàn)原始權(quán)益人及其控股股東債務(wù)的真正“出表”。2019年國務(wù)院《關(guān)于加強固定資產(chǎn)投資項目資本金管理的通知》提出對基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域鼓勵項目法人和項目投資方通過發(fā)行權(quán)益型、股權(quán)類金融工具，多渠道規(guī)范籌措投資項目資本金。試點推出公募權(quán)益性REITs金融工具，也是推動我國項目資本金制度深化改革的重要舉措，將會對我國基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制深化改革產(chǎn)生深層次的重大影響。

借鑒國際REITs市場的成熟經(jīng)驗，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點堅持權(quán)益導向，要求基金資產(chǎn)持有單一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券全部份額，并且基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項目公司全部股權(quán)，即原有的項目公司擁有的全部權(quán)屬（所有權(quán)或特許經(jīng)營權(quán)）必須完整交付新進入的基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)信托投資基金。因此，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)交割時必須實現(xiàn)完全剝離，不應(yīng)存在抵押擔保或其他負債連帶責任，原始權(quán)益人沒有經(jīng)濟或法律糾紛和他項權(quán)利設(shè)定。

為保障底層資產(chǎn)經(jīng)營的連續(xù)性和運營管理經(jīng)驗的傳承，基礎(chǔ)設(shè)施項目原始權(quán)益人需要參與新設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施基金的戰(zhàn)略配售，在一定期限內(nèi)繼續(xù)參與基礎(chǔ)設(shè)施項目的決策管理。中國證監(jiān)會發(fā)布的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）（征求意見稿）》（簡稱《指引》）提出原始權(quán)益人戰(zhàn)略配售比例不得低于基金份額發(fā)售數(shù)量的20%，并設(shè)定5年鎖定期。

（三）項目現(xiàn)金流具有穩(wěn)定性和成長性

公募權(quán)益性基礎(chǔ)設(shè)施REITs本質(zhì)上屬于無追索或有限追索項目融資的范疇，是基于項目自身未來現(xiàn)金流的遠期購買。不同于收益型ABS和類REITs，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs強調(diào)無追索權(quán)或有限追索的項目融資邏輯，要避免利益相關(guān)者過多地承擔抵押、擔保等增信連帶責任，強調(diào)項目自身經(jīng)營收益是實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施基金投資人回報和還本付息（《指引》要求杠桿率不超過20%）的主要來源。判斷優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的最重要標準，是具有成熟的經(jīng)營模式及市場化運營能力，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，投資回報良好，并具有持續(xù)經(jīng)營能力、較好的增長潛力。更加重視發(fā)揮技術(shù)經(jīng)濟專家的作用，對工程項目資產(chǎn)質(zhì)量進行專業(yè)判斷，是提前規(guī)避項目端資產(chǎn)風險、有效阻斷風險從項目端向金融端傳遞的最有效工具，是推動金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要體現(xiàn)。

在基礎(chǔ)設(shè)施REITs歸集項目現(xiàn)金流時，需要考慮底層資產(chǎn)的不同情形。一是部分原始權(quán)益人的底層資產(chǎn)分布較廣，例如跨省交通運輸項目或多省市布局的倉儲物流項目，由項目所在的省級發(fā)展改革委分別出具專項意見，國家發(fā)展改革委要按照資產(chǎn)原始權(quán)益人進行項目歸集；二是對于投資規(guī)模較小的項目（如城鎮(zhèn)污水垃圾處理），鑒于規(guī)模經(jīng)濟及基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)集約經(jīng)營的技術(shù)經(jīng)濟專業(yè)特征，基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)信托投資基金往往需要將同類項目資產(chǎn)進行集合打包上市，以降低單位資產(chǎn)分攤的資產(chǎn)評估費、財務(wù)顧問費、會計師費、律師費等成本費用，以實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)；三是對于高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等項目，需要進行滾動開發(fā)和持續(xù)投資，總體上市可能會存在部分時段現(xiàn)金流不穩(wěn)定的問題，需要從項目周期集成角度評估其資產(chǎn)配置及收益，以便對其壽命周期完整資產(chǎn)價值進行評價和判斷。

投資項目進入運營期，往往需要一段時間的市場培育發(fā)展期，才有可能產(chǎn)生穩(wěn)定且具有成長性的現(xiàn)金流。相比2017年我國開展基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化（ABS）試點要求的2年運營期，本次REITs試點政策要求基礎(chǔ)設(shè)施項目經(jīng)營期限更長（至少3年）。因此REITs試點申報單位需要提供原始權(quán)益人至少近3年的財務(wù)報表（經(jīng)審計）、基礎(chǔ)設(shè)施項目現(xiàn)金流測算分析和運營未來展望以及財務(wù)顧問報告等材料，以便技術(shù)經(jīng)濟專家能夠?qū)A(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)的盈利能力和公允價值進行客觀判斷，作為投資者詢價及資本市場合理發(fā)現(xiàn)其客觀價值的重要依據(jù)。

（四）原始權(quán)益人等主體具備資產(chǎn)高質(zhì)高效運營能力

原始權(quán)益人是基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)的權(quán)益所有者。由于基礎(chǔ)設(shè)施項目投資規(guī)模巨大，回報周期較長，具有顯著的公共性和外部性等技術(shù)經(jīng)濟特征，過去長期主要由政府、投融資平臺和其他國有企業(yè)投資建設(shè)和運營。隨著我國投融資體制深化改革，基礎(chǔ)設(shè)施項目融資開始更加注重發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用和更好地發(fā)揮政府作用，不斷創(chuàng)新融資模式，鼓勵社會資本（特別是民營企業(yè)）參與，更好地發(fā)揮直接融資在基礎(chǔ)設(shè)施投融資中的關(guān)鍵性作用，讓更多的儲蓄能夠順暢地轉(zhuǎn)化為有效投資，以緩解基礎(chǔ)設(shè)施融資難、融資貴等問題。

基礎(chǔ)設(shè)施項目融資健康運作的核心是構(gòu)建一個高質(zhì)量的特殊目的載體（SPV），大多數(shù)SPV也是公募權(quán)益性REITs金融工具底層資產(chǎn)的原始權(quán)益人。SPV是基礎(chǔ)設(shè)施項目的責任主體，需要對底層資產(chǎn)未來運作的質(zhì)量負責，是基礎(chǔ)設(shè)施公募權(quán)益性REITs投資基金的收購對象，也是未來確保基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)能夠持續(xù)提供高質(zhì)量公共服務(wù)的責任主體。近年我國實施的大量PPP項目基本上都建立了SPV項目治理結(jié)構(gòu)，但大量社會資本方是施工類企業(yè)，項目公司運營責任虛化，可持續(xù)能力不足，為高質(zhì)量地推動實施公募權(quán)益性REITs留下隱患。

REITs試點成功的關(guān)鍵基礎(chǔ)，是REITs金融產(chǎn)品的潛在投資人能夠?qū)υ摻鹑诠ぞ咚匪鞯幕A(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)質(zhì)量及未來收益形成穩(wěn)定且可接受的預(yù)期，核心是對資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流產(chǎn)生信任。REITs是基于金融創(chuàng)新的輕資產(chǎn)商業(yè)模式，非常注重底層資產(chǎn)的運營管理，不僅要求發(fā)起人（原始權(quán)益人）守法守信，而且要求基礎(chǔ)設(shè)施運營企業(yè)信用穩(wěn)健、內(nèi)部控制制度健全，具有專業(yè)的運營管理能力。通過發(fā)起人（原始權(quán)益人）及基礎(chǔ)設(shè)施運營企業(yè)主體資格的審核，倒逼REITs主體能夠合法合規(guī)地經(jīng)營基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，完善項目資產(chǎn)治理結(jié)構(gòu)，強化項目公司內(nèi)部治理能力，以便能夠?qū)崿F(xiàn)提升運營服務(wù)質(zhì)量和效率的目的，為公募權(quán)益性REITs試點順利實施打下堅實的基礎(chǔ)。

（五）融資用途以存量盤活帶動增量投資

我國國民經(jīng)濟增長長期依賴投資拉動，固定資產(chǎn)投資一直占據(jù)重要位置，積累了巨量的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。2019年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值約為99萬億元，全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模達到56萬億元，基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長3.8%，資本形成貢獻率為31.2%。當前，新冠肺炎疫情在全球肆虐，對我國經(jīng)濟社會也造成了短期重大沖擊。由于外部環(huán)境變化和最終消費的抑制，2020年第一季度我國國內(nèi)生產(chǎn)總值20.65萬億元，同比下降6.8%（按可比價格）。在當前環(huán)境下，啟動基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點正逢其時。通過盤活存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，帶動增量投資彌補基礎(chǔ)設(shè)施短板，以融資促投資，推動基礎(chǔ)設(shè)施投資和金融業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，是當前落實“六保”宏觀調(diào)控政策的現(xiàn)實需要。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs是聯(lián)通金融市場和實體經(jīng)濟的直接融資工具，其融資用途需要符合投融資政策導向要求，鼓勵將回收資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)建設(shè)，重點支持補短板項目，形成投資良性循環(huán)。基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點是我國深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的新舉措，通過試點以存量帶增量、以融資促投資，探索解決基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)原始權(quán)益人的退出通道，讓更多投資人有機會分享高質(zhì)量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)收益的成果，是增強金融服務(wù)實體經(jīng)濟能力、推動金融業(yè)健康發(fā)展的直接體現(xiàn)。

（六）基礎(chǔ)設(shè)施REITs離不開金融和項目兩側(cè)的專業(yè)支持

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點是一項非常復(fù)雜的系統(tǒng)工作，必須從金融市場和底層資產(chǎn)兩側(cè)發(fā)力，需要中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委等部門通力協(xié)作，離不開金融和項目兩側(cè)的專業(yè)支持。在基礎(chǔ)設(shè)施REITs的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計中，金融服務(wù)機構(gòu)自上而下關(guān)注REITs的“果”，從投資人角度進行產(chǎn)品設(shè)計，主要評價投資回報和市場風險等；工程咨詢機構(gòu)自下而上關(guān)注REITs的“因”，從項目實體資產(chǎn)角度，主要評價基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運營方案以及項目周期風險等。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs鏈接了資產(chǎn)價值的“因”與金融回報的“果”，為工程項目投融資方案策劃提供了嶄新的思維空間，為金融回歸本源，更好地服務(wù)實體經(jīng)濟發(fā)展敞開了大門。

“好資產(chǎn)”或“好項目”究竟是如何修煉的？必須翻看她的成長秘史。在前期決策階段，好項目一般都要經(jīng)過以可行性研究為核心的技術(shù)經(jīng)濟論證，從宏觀政策與規(guī)劃符合性、市場需求、項目選址、工程技術(shù)方案、資源環(huán)境和社會影響、組織管理方案、投融資和財務(wù)方案、風險評價等角度，系統(tǒng)地優(yōu)化項目方案，種下好資產(chǎn)的優(yōu)秀“基因”，并獲得項目審核備的“準生證”。經(jīng)過施工建設(shè)階段的精心哺育，項目資產(chǎn)幼苗茁壯成長，直至竣工驗收“成人禮”；再經(jīng)過幾年的經(jīng)營管理錘煉，資產(chǎn)“淑女”逐漸適應(yīng)了市場和社會的磨礪，并祈盼資本“王子”的青睞。

REITs是好金融，基礎(chǔ)設(shè)施是好資產(chǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點使雙方喜結(jié)良緣。當這對“新人”走向IPO的殿堂，金融監(jiān)管和投資主管等部門理當主持“婚禮”，專業(yè)“媒介”自然不可缺席。除了金融側(cè)“媒介”的律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、資產(chǎn)評估機構(gòu)、財務(wù)顧問等，項目側(cè)“媒介”的工程咨詢機構(gòu)也應(yīng)列為座上賓。工程咨詢機構(gòu)善于研究原始權(quán)益人所持資產(chǎn)的“成長史”，具有識別和管控資產(chǎn)風險的專業(yè)能力；在基礎(chǔ)設(shè)施IPO前的輔導中，可進一步完善項目側(cè)“嫁妝”，銜接金融側(cè)“訴求”，通過技術(shù)經(jīng)濟論證，如分析產(chǎn)業(yè)前景、界定資產(chǎn)邊界、規(guī)范項目管理、優(yōu)化現(xiàn)金流、估算資產(chǎn)價值等，為金融側(cè)創(chuàng)造更富活力的現(xiàn)金流，為IPO后的天長地久增強彼此信用。

遙知不是雪，為有暗香來。我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點政策剛出臺，金融資本市場和基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域已香氣撲面！